共有土地處分

數筆土地合併出售,其中有一筆是共有,需要通知少數不同意的人嗎?

共有土地處分

 問題
甲、乙、丙三人共有一塊A土地,應有部分各為三分之一。嗣甲、乙二人準備將
共有之A土地與甲單獨所有之B土地,併同出售丁。
試問:甲、乙是否須事先通知丙?丙作為A土地共有人,可否主張優先購買權?
若可,優先購買之範圍為何(僅就A土地、僅就B土地,或就A土地和B土地)?
解析
一、過去實務判決見解分歧
基於整合利用、交易條件優劣等原因,不動產所有人可能將數宗不同不動產併
入同一份買賣契約一起出售,惟此際如果數宗不動產中有部分為共有不動產(
如案例中之A土地),該不動產之少數共有人(如案例中之丙),得否主張《土
地法》第34條之1的優先購買權?是否須對併同出售之數宗不動產同時主張?可
否僅對部分不動產主張?即有爭議。
對於部分共有人併同出售數宗不動產時,是否要通知少數共有人,法院基於保
障少數共有人權利等考量,多肯定此際仍「應」通知少數不同意的共有人。故
本件案例中,甲、乙於出售時,仍應通知丙行使優先購買權。
但對於優先購買權之範圍,過往判決實務上則有不同見解,多數認為所謂「同
一條件」,即包含同時買受數宗不動產在內一切條件,少數共有人均須表示接
受,始屬合法(最高法院100年度台上第432號民事判決參照(註1))。
少部分見解,則認為在數宗共有土地、土地共有人各不相同時,若要求少數共
有人必須接受全部土地出售之條件,是增加法律所無之限制(最高法院97年度
台上字第1307號民事判決參照);也有判決採取「折衷見解」,認為應該從原
買賣雙方之意願、不動產客觀上經濟價值及整體利用關係等事項,於個案中具
體觀察,以判斷是否有優先購買權及是否必須一併承購非共有土地(最高法107
年度台上字第2434號民事判決參照)。

二、新修正《土地法第三十四條之一執行要點》如何規定
民國(下同)112年8月22日公告修正、113年1月1日開始施行之《土地法第三十
四條之一執行要點》第12點第2項規定:「前項情形,於數宗土地或建物併同出
賣,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。
但有下列情形之一者,不在此限:部分共有人表示使用上具不可分性並經法
院判決確定或提出依法與法院確定判決有同一效力之證明文件。依法令規定
應併同移轉。」
簡單來說,對於少數不同意之共有人是否擁有選擇權,得以選擇僅就自己共有
的部分不動產行使優先購買權,或就併同出售的全部不動產行使?

《土地法第三十四條之一執行要點》於修正後第12點第2項就上述問題給出答案
,明定除非有但書所列「例外情況」,原則上少數不同意的共有人「得僅」就
其共有之土地或建物行使優先購買權,而無庸就併同出售的全部不動產行使;
此與前述實務上部分判決所採取的「折衷見解」相近(「共有人將共有土地連同
其他土地合併出賣予第三人,其他共有人對於共有土地應有部分固得以同一價
格行使優先承購權。
惟就合併出賣之非共有土地部分,是否享有優先承購選擇權,或必須一併承購
,始得謂係合法行使權利,非可一概而論,而應依原買賣雙方之意願及利益、
共有土地及非共有土地之客觀上經濟價值、土地整體之利用關係等項,具體觀
察判定之。」最高法院107年度台上字第2434號民事判決參照),均認為應依據
個案個別認定,應可肯認。
因此要特別注意的是,《土地法第三十四條之一執行要點》第12條第2項但書規
定於下列兩種情況下,多數共有人仍可主張不同意的少數共有人應該就全部併
同出售的不動產均行使優先購買權,而不得僅就共有部分行使:
第一種為併同出售之數宗不動產間具有「使用上不可分性」,且經過法院判決
確定或提出與法院確定判決有同一效力之證明文件:
所謂「使用上具不可分性」,例如A土地須經過B土地始得與公路為聯絡等,實
務上最高法107年度台上字第2434號民事判決、台灣高等法院暨所屬法院104年
法律座談會民事類提案第23號研討結果(註2)都曾提出相關標準,認為應就數
宗不動產客觀經濟價值、整體開發利用之關係加以判斷;而所謂與法院確定判
決有同一效力之證明文件,則包含訴訟上和解、法院調解、鄉鎮市公所調解委
員會作成之調解並經法院核定、仲裁判斷等。
第二種則為併同出售之數宗不動產「依法令規定應併同移轉」:
如區分所有建物之專有部分與所屬之共有部分及基地(註3)、農舍與坐落之用
地(註4)等。
綜上說明,回到本件案例,甲、乙準備將甲、乙、丙三人共有之A土地與甲單獨
所有之B土地,併同出售丁時,甲、乙須事先通知丙行使優先購買權,而丙原則
上可選擇僅就A土地行使,或就A土地及B土地行使;但甲、乙可提出證明主張A
土地、B土地間使用上具不可分性,或依法令應併同移轉,而要求丙應同時購買
A土地及B土地。
(本文作者李永然律師為永然聯合法律事務所所長,鄭元翔律師為永然聯合法
律事務所台北所執業律師)
(本文出自《共有土地處分實務與技巧》)